Jeder von uns zahlt in seinem Leben mindestens eine Immobilie ab -
seine eigene oder die des Vermieters
Im Experteninterview mit unserem kaufmännischen Geschäftsführer (CFO)
Tobias Rinke
1. Die Investitionsfreudigkeit von Immobilienanlegern hängt von vielen äußeren Einflussfaktoren ab. Krieger + Schramm ist seit über 30 Jahren eine feste Größe auf dem Immobilienmarkt. Wie unterscheiden sich die heutigen Marktgegebenheiten von den Herausforderungen in den vergangenen Jahrzehnten?
Angestoßen durch die Ereignisse in der Ukraine sind einfach viele Dinge in kurzer Zeit zusammengekommen: ein deutlicher Zinsanstieg, eine massive Inflation, Lieferengpässe und Energie-Themen haben sich gegenseitig verstärkt. Kein Wunder, dass das alles erst einmal zu Verunsicherung am Immobilienmarkt geführt hat.
2. Haben Eigennutzer und Kapitalanleger in dieser Phase
unterschiedlich reagiert?
Nun, bei den Menschen, die sich für eine Immobilie zur Eigennutzung interessieren, haben die gestiegenen Zinsen und damit die höhere monatliche Kreditrate sicherlich zunächst für Investitionszurückhaltung gesorgt. Wir dürfen aber nicht vergessen, dass mit der Inflation auch die Mieten in den nächsten Jahren kräftig steigen werden, gerade in den Metropolen, wo der demografische Druck weiter hoch ist. Und das macht selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin attraktiv. Denn jeder von uns zahlt in seinem Leben mindestens eine Immobilie ab – seine eigene oder die des Vermieters.
3. Und Kapitalanleger?
Die gestiegenen Zinsen haben die Kapitalanleger nicht so stark beeindruckt. Erfahrene Investoren wissen, dass Immobilien durch die Anpassung der Mieten über die Zeit viel besser inflationsgeschützt sind als andere Geldanlagen. Daher sind gerade Eigentumswohnungen als inflationsgeschützte Sachwert-Investition weiterhin sehr gefragt. Dazu kommen gegebenenfalls noch steuerliche Vorteile: Beispielweise ist der Verkaufsgewinn einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie nach mehr als zehn
Jahren steuerfrei.
4. Mit welchen Renditen kann man aktuell rechnen?
Das hängt sehr vom Einzelfall ab – die Größe der Wohnung, die erzielbare Miete und die erwartete Mietsteigerung über die Laufzeit, die Haltedauer, aber auch die individuelle steuerliche Situation spielen eine große Rolle. Unsere Investitions-Spezialisten erarbeiten gemeinsam mit den Investoren eine maßgeschneiderte Modellrechnung, in der alle wesentlichen Parameter Berücksichtigung
finden. Auf dieser Grundlage kann auch der Steuerberater der Investoren schnell sein „Okay“ für die Investition geben. Denn oftmals liegen die prognostizierten Eigenkapitalrenditen zwischen fünf und acht Prozent nach Steuern – ein sehr gutes Investment.
5. Aber fressen die Kosten bei einem Mieterwechsel oder gar ein Leerstand die gute Rendite nicht schnell wieder auf?
Hierfür bieten wir ein besonderes Sicherheitsnetz an. Die Erst- und auch die Folgevermietung wird durch Krieger + Schramm für 10 Jahre ohne weitere Kosten übernommen. Und zusätzlich gibt die Krieger + Schramm Muttergesellschaft für diese 10 Jahre eine Mietgarantie. Damit hat der Investor zum einen keinen großen Aufwand bei einem Mieterwechsel und zum anderen kalkulierbare Mindestmieterträge, die selbst dann fließen, wenn die Wohnung einmal wegen eines Mieterwechsels leerstehen sollte.
6. Welche Immobilien eignen sich besonders gut als Geldanlage?
Zunächst gilt – so banal das auch klingen mag – die alte Immobilienweisheit: Drei Dinge sind bei Immobilien wichtig – Lage, Lage, Lage. Und da ist man mit einer Investition in den Top-Metropolregionen in Deutschland sichergut beraten.
Die Mietrenditen von Eigentumswohnungen sind typischerweise höher als bei anderen Wohnformen...
Dabei sind Gebrauchtimmobilien nur auf den ersten Blick preiswerter als Neubauten: Zum einen erspart die 5-jährige Gewährleistungsfrist bei neuen Immobilien sowie unser DEKRA- bzw. TÜVbegleiteter Bauablauf dem Investor teure Überraschungen. Darüber hinaus sind auch die Kaltmieten bei einem Erstbezug für gewöhnlich höher. Und letztlich sorgt die höhere Energieeffizienz von neu errichteten Gebäuden für überschaubare Heizkosten.
Hier hat die Krieger + Schramm Green Energy die perfekte Lösung - durch eine intelligente Kombination von einer Photovoltaikanlage und einer Wärmepumpe werden die Kosten für Heizung und Warmwasser langfristig günstig und planbar. Das wissen potenzielle Mieter zu schätzen und akzeptieren für solche Immobilien oftmals auch etwas höhere Kaltmieten. Und das verbessert wiederum die Rendite der Investoren.
7. Sollte man trotz der gestiegenen Zinsen teilweise Fremdkapital für die Investition einsetzen?
Ja, in der Regel lohnt es sich auch weiterhin, einen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen zu finanzieren, denn die Zinsen sind für Vermieter steuerlich abzugsfähig und vermindern so die Steuerlast. Unser Krieger + Schramm Finanzierungsservice sucht für den Investor aus über 400 Banken den Finanzierungspartner mit dem besten Angebot heraus - das spart dem Anleger Mühe und viel Geld.
8. Klingt so, als hätte Krieger + Schramm in den letzten Monaten viel getan, um für Kapitalanleger noch bessere Lösungen zu schaffen.
In der Tat sind die Kapitalanleger für Krieger + Schramm eine wichtige Zielgruppe. Für sie haben wir ein Paket geschaffen, das ihnen einerseits Kosten und Mühen erspart und andererseits die Investitionsrisiken, aber nicht deren Chancen reduziert. Damit wird die Immobilieninvestition ertragreich, sicher und stressfrei.